Jesteśmy w środku budowy, wszystko szło zgodnie z planem, aż tu nagle piwnica w budynku nie wiadomo dlaczego zalewana jest przez wody gruntowe. Ekipa budowlana ustami swojego szefa mówi, że wszystko zrobili zgodnie ze sztuką budowlaną, starannie, nie ma się co przejmować izolacja położona prawidłowo, a woda cóż „musi się lać, praw fizyki pan nie zmienisz”.
Co może zrobić inwestor?
Rozmawiać, rozmawiać i jeszcze raz rozmawiać, ugodowe załatwienie takiej sprawy jest oczywiście najszybsze, niestety nie zawsze skuteczne. Najlepszą ochroną dla inwestora są trzy rzeczy: rzetelny reaserch przed wyborem wykonawcy, zawarta umowa o roboty budowlane (pisemna) oraz pieniądze na koncie inwestora, czyli płacenie tylko za wykonaną już pracę i ograniczenie zapłaty zaliczkowej.
Na potrzeby naszych rozważań przyjmijmy, że projekt budowlany jest przygotowany prawidłowo i do momentu rozpoczęcia przez Wykonawcę (ekipę budowlaną, firmę budowlaną etc.) pracy, Inwestor dopełnił wszelkich formalności.
Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?
Jak stanowi art. 647 kodeksu cywilnego, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Istotnym jest by umowa zawierała szczegółowo określony zakres robót, które mają być przeprowadzone czyli np. wybudowanie budynku wielomieszkaniowego na podstawie projektu architektonicznego.
Jeżeli umowa ma być wykonywana etapami, czyli np. I etap – przygotowanie terenu i fundamenty, II etap – stan surowy otwarty, III etap – stan surowy zamknięty etc. trzeba to szczegółowo określić. Dotyczy to także terminu płatności, za poszczególne etapy np. za I etap płatność w określonej wysokości (może być procentowo od całości wynagrodzenia za wykonanie umowy). Trzeba pamiętać, co ważne z praktycznego punktu widzenia, o określeniu terminów wykonania poszczególnych prac/etapów i sposobie ich odebrania np. protokolarnego. W umowie powinno znaleźć się także określenie okoliczności z powodu, których prace mogą się ewentualnie przeciągnąć. Ważne jest ustalenie kto odpowiada za zakup odpowiedniego materiału i dostarczenie sprzętu budowlanego. Istotnym jest wskazanie także terminu zapłaty wykonawcy wynagrodzenia za poszczególne etapy,. Jeżeli wykonawca chce otrzymać część pieniędzy w formie zaliczkowej to również to powinno być szczegółowo określone w umowie, a zaliczka nie może być w istotnej wysokości.
W umowie warto zawrzeć postanowienia określające „procedurę” i termin, naprawiania na bieżąco sygnalizowanych przez inwestora usterek.
W trakcie trwania budowy może zdarzyć się, że inwestorowi przyjdzie do głowy wykonanie jakiś dodatkowych prac lub wykonanie danego elementu budynku w sposób odmienny niż w projekcie. Warto zatem w umowie zawrzeć uregulowania dotyczące możliwości przeprowadzenia prac dodatkowych oraz wysokości należnego za nie wynagrodzenia dla wykonawcy. Co się zaś tyczy wykonania części budynku, czy danego elementu budynku w inny sposób niż określony w projekcie budowlanym, to taką sytuację także warto przewidzieć w umowie. Jest to jednak kwestia bardziej skomplikowana, na dokonanie bowiem zmian w projekcie wymagana jest zgoda projektanta. Wykonanie budynku odmiennie niż w projekcie, bez zgody projektanta, pociąga za sobą odpowiedzialność wykonawcy i kierownika budowy.
Istotnymi kwestiami, na które warto zwrócić uwagę i zapisać je w umowie to: gwarancja na wykonane roboty – dobrą praktyką jest jej udzielanie przez wykonawcę; kary umowne, ich wysokość, za co będą mogły być naliczane. Istotnym będzie również wskazanie w umowie osób wraz z ich danymi teleadresowymi, do kontaktu zarówno ze strony inwestora jak i wykonawcy. Poprawi to komunikację między stronami, a w razie sporu wiadomo będzie, czy dana informacja przekazana została właściwej osobie.
Jeżeli wykonawca przewiduje, że będzie musiał posłużyć się przy realizacji umowy innym podmiotem (podwykonawcą), w umowie powinien znaleźć się stosowny zapis.
Czy umowa o roboty budowlane musi być na piśmie?
Jak wskazuje przepis art. 648 § 1 kodeksu cywilnego umowa taka powinna być stwierdzona pismem. Ustawodawca zaleca zatem aby umowa o roboty budowlane zawarta został w formie pisemnej, wskazuje na to także zdrowy rozsądek. Inwestor rozporządza bowiem znacznymi środkami finansowymi i ich wydatkowanie warto umownie zabezpieczyć. Jeżeli jednak umowy nie zawarto na piśmie, nie powoduje to jej nieważności. Żaden bowiem z przepisów prawa cywilnego takiego skutku nie przewiduje. Jeżeli porozumieliśmy się z wykonawcą ustnie on wykonał budynek prawidłowo, bez usterek należy mu się zapłata. Jeżeli natomiast w budynku są wady, został wykonany niezgodnie ze sztuką budowlaną albo odmiennie niż w projekcie, pojawia się problem. W razie sporu trzeba będzie bowiem wykazać po pierwsze, iż doszło do zawarcia umowy, a po drugi jakie były jej istotne postanowienia, czyli co i za ile miał zrobić wykonawca. Do wykazania tych okoliczności posłużyć mogą wszelkie dostępne środki dowodowe: faktury, notatki sporządzane przez wykonawcę, korespondencja mailowa czy smsowa, zeznania świadków np. sąsiadów, pracowników wykonawcy, a także dokumentacja fotograficzna.
Zakładając, iż budowa prowadzona była na podstawie projektu budowlanego, czego wymagają przepisy prawa budowlanego, stosunkowo prosto będzie określić zakres prac, do których zobowiązany był wykonawca. Jak przewiduje bowiem przepis art. 649 kc. w razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym cześć składową umowy.
Za co odpowiada wykonawca?
Wykonawca odpowiada za nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane tj. wykonanie obiektu budowlanego niezgodnie z projektem lub sztuką budowlaną, czyli np.: nie posiada właściwości które mieć powinien zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w umowie/projekcie, został wydany inwestorowi w stanie niekompletnym np. brak izolacji cieplnej. Wykonawca odpowiada za wszelkie błędy, jakie ma budynek, odstępstwa od projektu, jeżeli nie były wcześniej uzgadniane (w formie aneksu do umowy), za prace dodatkowe których konieczność wykonania powstała w związku z nieprawidłowościami w pracach wykonawcy.
Ponadto, wykonawca odpowiada za nieterminowe wykonanie umowy, czyli za wszelkie opóźnienia w przeprowadzaniu prac.
Co może inwestor, gdy stwierdzi wady budynku?
Jeśli inwestor stwierdzi istnienie wady budynku może podjąć szereg działań w realizacji swoich uprawnień.
Przede wszystkim inwestor może żądać usunięcia wady, a wykonawca obowiązany jest usunąć tę wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla inwestora. Wynika to z art. 561 kc. Warto zwrócić uwagę, że uprawnienie to doznaje pewnych ograniczeń, jeśli bowiem usunięcie wady przez wykonawcę byłoby zbyt kosztowne dla wykonawcy, może on odmówić usunięcia wady, a jeśli inwestorem jest przedsiębiorca (czyli np. deweloper), to wykonawca może odmówić usunięcia wady również w przypadku, gdy koszty usunięcia wady budynku (obiektu) będą wyższe od wysokości należnego wykonawcy wynagrodzenia za wykonanie umowy. W takiej sytuacji inwestor może żądać od wykonawcy obniżenia wynagrodzenia albo odstąpić od umowy.
Jak stanowią przepisy prawa cywilnego (art.560 k.c., 568 § 1 k.c.), w przypadku stwierdzenia przez inwestora wady budynku, wadliwie przeprowadzanych robót, inwestor może wybrać jedno z dwóch rozwiązań. Złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzeni za wykonanie umowy albo oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Oświadczenia o odstąpieniu od umowy inwestor nie będzie mógł złożyć jeśli wykonawca uznając, że faktycznie jest wada budynku, niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności ją usunie. Jeśli jednak obiekt był już przez wykonawcę naprawiany lub wykonawca stwierdzonej wady nie usunął niezwłocznie, inwestor będzie mógł żądać obniżenia ceny lub odstąpić od umowy.
Warto podkreślić, iż uprawnienie inwestora do odstąpienia od umowy jest ograniczone rodzajem wady – jeśli wada jest nieistotna, z odstąpienia od umowy nie będzie można skorzystać.
Odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi za wady jest ograniczona w czasie. Obecnie wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi jeżeli wada budynku została stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia jego wydania. Warto zaznaczyć, że nie dotyczy to sytuacji, gdy wykonawca wadę podstępnie zataił. Istotnym jest także, iż jeżeli inwestor żądał usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo żądania obniżenia wynagrodzenia rozpocznie się od chwili bezskutecznego upływu terminu do usunięcia zgłoszonych wykonawcy wad.
Co może inwestor, gdy prace na budowie się przedłużają?
Jak już wcześniej wspomniano bardzo istotnym elementem umowy o roboty budowlane jest wskazanie terminów wykonania poszczególnych prac.
Jeżeli planowany dzień oddania domu się przesuwa i inwestor ponosi dodatkowe koszty takie jak np. ubezpieczenie, koszty związane z ogrzewaniem budynku, koszty wynajmu innego mieszkania, koszty kredytu etc., niewątpliwie mamy do czynienia z nieterminowym wykonaniem umowy.
Za nieterminowe wykonanie umowy o roboty budowlane inwestor może żądać kary umownej. Uprawnienie to musi być zawarte w umowie właśnie po to, aby inwestor mógł żądać od wykonawcy zapłaty określonej kwoty. Jej wysokość lub sposób wyliczenia musi znaleźć się w umowie, tak jak i oczywiście dokładne określenie za co kara będzie należna. W przypadku zastrzeżenia kary umownej nie będzie miało również, co do zasady, znaczenia to czy opóźnienia w wykonaniu prac są przez wykonawcę zawinione czy też nie.
Jak stanowią przepisy prawa cywilnego (art. 483 k.c.) można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, czyli właśnie np. nieterminowego wykonania umowy o roboty budowlane, nastąpi przez zapłatę określonej sumy.
Co istotne w przypadku opóźnienia w wykonaniu prac, inwestor może żądać kary umownej w takiej wysokości, jak określona w umowie. Kara umowna należna jest inwestorowi bez względu na wysokość poniesionej przez niego szkody (art. 484 k.c.). Należy mieć jednak na uwadze, że jeżeli prace zostały wykonane w znacznej części albo w umowie określono rażąco wygórowaną karę umowną, wykonawca może żądać jej zmniejszenia (miarkowanie kary umownej).
Co jeżeli w umowie nie zastrzeżono kary umownej?
Wtedy niestety nie można jej żądać.
Za zawinione opóźnienie prac, czyli nienależyte wykonanie umowy, wykonawca będzie ponosił jednak odpowiedzialność na zasadach ogólnych, a zatem odszkodowawczą. Inwestor może żądać od wykonawcy odszkodowania za poniesione z tego powodu straty jak i utracone w wyniku przedłużających się prac, korzyści. Inwestor może również wyznaczyć wykonawcy dodatkowy termin na wykonanie umowy, a w razie jego bezskutecznego upływu od umowy odstąpić.
Reasumując…
Najistotniejszą kwestią dla inwestora jest zawarcie umowy o roboty budowlane zabezpieczającej w odpowiedni sposób jego interesy. Ważne są zapisy dotyczące terminów oraz zastrzeżenie kar umownych.