Budujemy dom. Każdy inwestor, od przysłowiowego Kowalskiego po firmę deweloperską, potrzebuje projektu budowlanego. Jednak samo zlecenie projektantowi wykonania projektu budowlanego to nie wszystko. Prawo budowlane daje inwestorowi w tym zakresie szerokie możliwości.
Umowa rezultatu – czyli czym jest umowa na wykonanie projektu budowalnego.
Podstawą relacji między inwestorem, a projektantem (architektem) jest umowa o prace projektowe. Znajduje oparcie w art. 627-646 Kodeksu cywilnego, a także art. 20 i 34 Prawa budowlanego. Pomimo różnie używanego nazewnictwa, jest to w samej konstrukcji umowa o dzieło, polegająca na tym, że przyjmujący zamówienie (projektant, biuro projektowe) zobowiązuje się do wykonania projektu budowlanego, a zamawiający (inwestor) do zapłacenia mu wynagrodzenia. A zatem strony umowy to projektant, czyli osoba posiadająca stosowne uprawnienia do wykonywania projektów oraz zamawiający czyli inwestor. Przedmiotem umowy jest projekt budowlany, który oczywiście musi być wykonany zgodnie z wymogami prawa budowlanego tj. zgodnie ze sztuką budowlaną. Jak wiadomo umowa o dzieło to tzw. umowa rezultatu, określonego skutku. A zatem projektant zobowiązuje się do osiągnięcia określonego rezultatu w postaci wykonania projektu budowlanego i w ramach tego zobowiązania ponosi odpowiedzialność.
Umowa starannego działania – czyli za co odpowiada projektant w ramach nadzoru autorskiego.
Jeśli chodzi natomiast o dalsze obowiązki projektanta to zobowiązany jest on w ramach art. 20 Prawa budowlanego do nadzoru autorskiego nad wykonywaniem projektu. W swej konstrukcji jest to umowa zlecenia. Różnica polega na tym, że umowa o dzieło to umowa rezultatu, osiągnięcia określonego w umowie skutku (wykonania projektu), natomiast umowa o nadzór autorski jako umowa zlecenia jest umową starannego działania. Ostatecznie zatem za efekt wykonanej pracy, za wykonawstwo (ostateczny kształt domu, budynku i in.) nie odpowiada projektant. Odpowiada on za należycie (zgodnie z wymogami prawa budowlanego) sprawowany nadzór w zakresie realizowania projektu.
Elementy umowy o nadzór autorski – czyli czego oczekujesz od projektanta.
Ogólne zasady nadzoru autorskiego projektanta wynikają z art. 20 Prawa budowlanego. Jednak w interesie obu stron jest dookreślenie szczegółów współpracy postanowieniami umowy. Ustawa nie określa, co konkretnie wchodzi w zakres nadzoru. W szczególności ważne jest ustalenie terminów, częstotliwość, sposób kontaktu z inwestorem i kierownikiem budowy, a także z nadzorem inwestorskim, sposób koordynacji poszczególnych branż budowlanych pod względem nadzoru. Art. 20 ust. 1 pkt. 4 prawa budowlanego zobowiązuje projektanta do sprawowania nadzoru na żądanie inwestora lub właściwego organu co do:
- stwierdzenia w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,
- uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru autorskiego.
Zadaniem projektanta jest przede wszystkim dbałość o realizację przebiegu budowy zgodnie z projektem, ponieważ to projektant stwierdza zgodność robót budowlanych będących w toku z projektem. Stwierdzenia tego dokonywać może w formie zapisu w dzienniku budowy lub w formie wydania stosownego zaświadczenia. Wpis w dzienniku budowy jest rejestracją przebiegu procesu budowlanego. Zaświadczenie wydaje się natomiast w razie zaistnienia określonych potrzeb. Logiczną konsekwencją tego obowiązku jest uprawnienie projektanta do wstrzymania wykonywania robót realizowanych niezgodnie z projektem.
Zwykłymi i najbardziej powszechnymi obowiązkami projektanta to: udział w komisjach i naradach technicznych organizowanych przez inwestora, udział w odbiorach częściowych, odbiorach robót zanikających, odbiorze końcowym, a także udział w próbach instalacji i rozruchach. Zwykle częstotliwość wykonywania czynności nadzorczych określana jest ogólnie, w zależności od postępu prac. Warto jednak zastrzec minimalną częstotliwość np. nie rzadziej niż co 3-4 dni, albo na wezwanie inwestora.
Katalog obowiązków projektanta nie jest jednak zamknięty. Zawsze jest możliwe doprecyzowanie obowiązków, wedle woli stron. Tylko od projektanta i inwestora zależy ostateczny zakres obowiązków w ramach zlecenia i umówionego wynagrodzenia. Przykładowo przedmiotem umowy może być wyjaśnianie wątpliwości dotyczących rozwiązań projektowych. Inwestorowi zależy oczywiście na możliwie sprawnym funkcjonowaniu budowy. Dodatkowo można zastrzec więc, że czynności z zakresu nadzoru, których projektant sam nie będzie wykonywał, powierzy wyłącznie osobom posiadającym odpowiednie uprawnienia budowlane. Wydaje się to oczywiste. Jednakże jak uczy doświadczenie, budowa to kopalnia sytuacji problematycznych. Zapis tego rodzaju ułatwi później w sytuacji niewykonania w sposób należyty nadzoru dowiedzenie w sądzie, iż projektant nie dochował należytej staranności. W toku ewentualnego procesu, łatwiej będzie to wykazać, wskazując że osoba wskazana do nadzoru przez głównego projektanta nie miała odpowiednich uprawnień, niż powołać biegłego ds. budowlanych, który przeprowadzi kosztowną analizę prawidłowości wykonywanego nadzoru. Tak samo można zastrzec możliwość zmiany osoby nadzorującej, ustalić sytuacje w jakich do takiej zmiany może dojść, a także jak sposób zmiany ma nastąpić.
Zmiany w projekcie – czyli czy możesz ingerować w projekt czy musisz mieć zgodę autora projektu.
Nawet w zwykłym toku budowy może powstać konieczność wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do zaprojektowanych. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 4 lit. b konieczność taka jest zgłaszana przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego. Niczego nie można jednak zmienić bez zezwolenia (uzgodnienia) projektanta, albowiem projekt architektoniczny podlega zasadniczo ochronie prawa autorskiego. Przede wszystkim jednak projektant ponosi pełną odpowiedzialność za projekt. Stąd też bez jego zgody wprowadzenie żadnego rozwiązania zamiennego jest niemożliwe. Zgodę taką musi uzyskać inwestor.
Wynagrodzenie – czyli jak się umówić, żeby nie stracić.
Wynagrodzenie za wykonywanie czynności nadzorczych strony określają dowolnie. Można określić je: kwotowo (ryczałtowo), procentowo na podstawie kosztorysu tj. zestawienia planowanych prac i ich wartości, albo w oparciu o podstawę ustalenia wynagrodzenia (stawki obowiązujące, wskaźniki). W ramach nadzoru projektant może brać udział we wszystkich czynnościach związanych z budową przed organami administracyjnymi, zwykle architektoniczno-budowalnymi, którymi są starosta, wojewoda i Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.
Należy pamiętać, że umowa jest kształtowana przez strony dowolnie. Dlatego to w interesie każdej ze stron będzie dokładne określenie granic swoich obowiązków, konsekwencji ich niedotrzymania (kara umowna czy nawet odstąpienie od umowy).
Dla samego projektanta istotne kwestie to zabezpieczenie swoich prac autorskich wynikających z samego faktu wykonania projektu czyli ochrona praw autorskich i skutki ich naruszenia. O tych zagadnieniach jednak w kolejnym artykule, o tym, że projektant jest takim samym autorem jak reżyser.