Koniec z reliktem PRL, kolejne dochody dla gmin a może jedynie zmiana na papierze i dlaczego dopiero teraz? Większość mediów opisuje zmianę użytkowania wieczystego we własność, a więc i ustawę tzw. uwłaszczeniową, jako nieprawdopodobne dobrodziejstwo oraz ziszczenie się marzenia o pełnej własności. Czy naprawdę tak będzie? My stawiamy też pytanie – dlaczego teraz?
Od nowego roku grunty w użytkowaniu wieczystym, które są zabudowane na cele mieszkaniowe przejdą z mocy prawa na własność użytkowników. Niestety nie będzie to pstryknięcie palcem lub kliknięcie w systemie, ponieważ dokumentem świadczącym o przekształceniu prawa będzie zaświadczenie wydawane przez odpowiedni organ gminy (wójta, burmistrza lub odpowiednio prezydenta). Z urzędu dokument taki każdy „przekształcony we właściciela użytkownik” otrzyma w terminie 12 miesięcy, a jeśli złoży stosowny wniosek – w terminie 4 miesięcy.
Oczywiście zrozumiała jest kwestia organizacyjna i fakt, że nie można wszystkiego zrobić jednocześnie. Nie do końca jednak jest zrozumiałe stosowanie terminów rodem z lat 60’ a maksymalnie 70’. Skoro użytkowanie wieczyste z mocy prawa przechodzi na własność, po co generować dodatkowe dokumenty i mnożyć koszty doręczania korespondencji, po pierwsze do użytkownika, a po drugie do Sądu Wieczystoksięgowego, gdzie także muszą być dokonane zmiany w Księgach Wieczystych. Dlaczego nie wykorzystywać technologii XXI w. i ograniczyć się do przesłania informacji mailem a tylko w zgłoszonych wypadkach za pośrednictwem listu poleconego, że stosowna zmiana zostanie dokonana we właściwej Księdze Wieczystej. To wypis z Księgi Wieczystej ostatecznie i tak będzie tym dokumentem (a w istocie tą bazą danych, do której dostęp bezpośrednio ma notariusz), z którą właściciel nieruchomości będzie posługiwał się chcąc wykazać swoje do niej prawo, czy to w sądzie, czy w Urzędzie Skarbowym, czy sprzedając nieruchomość. Sąd bowiem i tak dokonuje zmiany charakteru gruntu z użytkowania wieczystego we własność z urzędu, czyli bez wniosku osoby zainteresowanej.
Czy nie trwałoby to krócej? Dlaczego ustawa, o której mówi się od lat, a od dwóch lat z pewnością, zakłada aż roczny termin na dopełnienie tych formalności. Dlaczego nie zostało to przemyślane wcześniej „na zakładkę” i w momencie wciśnięcia guzika start, dopiero rozgrzewają się silniki, a nie startuje rakieta. Czy kiedykolwiek nauczymy się działać, przewidując i usprawniając?
Uwłaszczenie czy sprzedaż na raty
Nagłówki krzyczące „koniec z daniną dla gmin za użytkowanie wieczyste” są mocno przesadzone. Oczywiście w skali wieku, jest to zakończenie płacenia wiecznej daniny dla gmin, za to, że blok czy dom (to już na szczęście bardzo rzadko) jest usytuowany na gruncie, który w rzeczywistości należy do kogoś innego. W praktyce jednak, przynajmniej na przestrzeni życia przeciętnego mieszkańca i właściciela lokalu w wieku np. 30+ lub 40+ zmiana dotknie go dopiero po 20 latach. Finansowa zmiana, ponieważ rzeczywiście zmiana prawna dotknie go od 1 stycznia 2019 (no chyba, że stosowne zaświadczenie otrzyma pod koniec roku 2019 to wówczas później). Ustawa znosi bowiem opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego. Na pierwszy rzut oka brzmi fantastycznie. Jednak po odwróceniu strony po słowie „las” ukazuje się nieubłagane „krzyży”. Okazuje się bowiem, że za przekształcenie trzeba będzie zapłacić 20 rocznych tzw. opłat przekształceniowych, z których każda odpowiada wysokości rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Skutek zatem jest taki, że przez kolejne 20 lat płacimy to samo pod zmienioną nazwą. Można oczywiście zapłacić z góry całość. Tutaj ustawodawca nie przewidział ograniczeń, a nawet przewidział bonifikatę.
Nie jest też prawdą, że wysokość opłat przez 20 lat będzie stała. Oczywiście gminy nie będą robić wycen gruntów, co jest i kosztowne i długotrwałe. Jednak ustawa zakłada, że opłata może być „waloryzowana wskaźnikami publikowanymi w GUS – wskaźnikiem inflacyjnym do czasu opracowania wskaźnika zmian cen nieruchomości”. Ten tajemniczy zwrot odnosi się jednak do tych samych kryteriów, które są stosowane przy ocenie wartości nieruchomości, ponieważ czy to inflacja czy inne elementy rynkowe mają zawsze bezpośredni wpływ na ceny nieruchomości. A zatem każdy wzrost cen i wzrost inflacji będzie powodować, że wysokość raty za przekształcenie (nazywając rzeczy po imieniu – obowiązkowy wykup) będzie się zmieniać.
Skarb Państwa w związku z ważnym rokiem 2019 i potrzebą uzyskiwania wpływów do budżetu proponuje zatem 60% bonifikatę dla tych, którzy zapłacą opłatę jednorazową właśnie w 2019 r. Od 2020 r. bonifikata za jednorazową wpłatę będzie topnieć co roku o 10%.
Bonifikata na gruntach gmin zależna jest od decyzji gmin. Może być więc wyższa.
W związku z tym, że zmiany dopiero wchodzą w życie, rodzi się wiele pytań np. co z dotychczas wszczętymi procedurami przekształceniowymi, kogo obejmie przekształcenie i czy naprawdę wszyscy na nim skorzystają, czy będzie dopuszczalne, że właściciele lokali będą korzystać z bonifikat o różnej wysokości (60% ale i tylko 20%), co z osobami, które już dawno wniosły opłatę jednorazową z tytułu użytkowania wieczystego np. do końca 2070 r., co w sytuacji zbycia lokalu przed dniem 19 marca 2019 r. – kto będzie zobowiązany do uiszczenia opłaty przekształceniowej.
Na te i inne pytania, odpowiemy sobie wkrótce.