Rządowy projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów.
Czym jest prawo użytkowania wieczystego?
Najogólniej rzecz ujmując to „prawie własność” tj. własność ograniczona w czasie, kiedyś prawo takie nazywano własnością czasową i „własnością” odpłatną. Potocznie zwana „wieczystą dzierżawą”.
Prawem użytkowania wieczystego można obciążyć grunty stanowiące własność Skarbu Państwa i zasadniczo położone w granicach miast, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na podstawie umowy, zawartej w formie aktu notarialnego, pomiędzy Skarbem Państwa (jednostką samorządu terytorialnego), a osobą fizyczną lub osobą prawną.
Prawa użytkownika wieczystego nie różnią się właściwie od uprawnień właściciela nieruchomości. Może on korzystać z oddanego gruntu z wyłączeniem innych osób, może także rozporządzać przysługującym mu prawem (sprzedaż i kupić). Różnicą jest jednak to, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat i jest odpłatne – za użytkowanie wieczyste właścicielowi gruntu (np. Skarbowi Państwa czy gminie) należy się roczna opłata.
W obecnie obowiązującym stanie prawnym możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Przekształcenie takie może zostać dokonane na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z dnia 29 lipca 2005r. (tj. z dnia 15 grudnia 2011, Dz.U. z 2012r. poz. 83).
W przeważającej większości przypadków z prawem własności lokali mieszkalnych w budynkach wielomieszkaniowych, związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynek został zbudowany. Z faktem tym wiąże się konieczność uiszczania opłaty rocznej za takie użytkowanie na rzecz właściciela gruntu (Skarbu Państwa, gminy etc), a ponadto np. przy sprzedaży mieszkania trzeba pamiętać, że rozporządza się nie tylko prawem własności, ale także prawem użytkowania wieczystego gruntu.
Co ma się zmienić, aby „właściciel” był prawdziwym właścicielem?
Obecnie użytkownik wieczysty może wystąpić z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jednakże, aby przekształcić udziały w użytkowaniu wieczystym, czyli w najczęstszej sytuacji gdy mamy mieszkanie w budynku wielomieszkaniowym wybudowanym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, do takiego przekształcenia potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali.
Sytuację miał zmienić rządowy projekt, który koncentruje się głównie na przekształcaniu właśnie udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe związanych z prawem odrębnej własności lokali albo z udziałem w prawie własności budynków wielomieszkaniowych. Projekt ma mieć także zastosowanie do domów jednorodzinnych wybudowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Nowe regulacje mają wyeliminować przewlekłość związaną z uzyskiwaniem zgód na przekształcenie udziału w prawie użytkowania wieczystego przez współuprawnionych.
Głównym założeniem projektu jest to, aby użytkowanie wieczyste przekształcało się w prawo własności z mocy prawa, w dniu wejścia w życie ustawy. Przekształceniu takiemu miałoby ulegać jedynie prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. W myśl nowej ustawy za grunty takie uznano: nieruchomości gruntowe zabudowane budynkiem lub budynkami użytkowanymi w dniu wejścia w życie ustawy na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych w całości lub części w tym budynkami wielolokalowymi, w których co najmniej jeden lokal mieszkalny stanowi w tym dniu przedmiot odrębnej własności.
Przekształcenie ma nastąpić, jak już wskazano powyżej, z mocy prawa, a zatem bez wniosku użytkownika. Przekształcenie będzie odpłatne, na rzecz właściciela gruntu należna będzie opłata przekształceniowa. Opłata ta ma być uiszczana przez okres 20 lat (w sytuacji, gdy w lokalu nie jest prowadzona działalność gospodarcza), w ratach, w wysokości tożsamej z wysokością opłaty uiszczanej dotychczas za użytkowanie wieczyste. Na marginesie warto zauważyć, iż wobec planowanej regulacji odnośnie wysokości opłaty przekształceniowej, szereg gmin podniosło w ostatnim czasie opłaty należne im za użytkowanie wieczyste.
Niezmiernie istotną kwestią formalną jest także to, co będzie stanowiło podstawę ujawnienia przekształconego prawa w księgach wieczystych i ewidencji gruntów i budynków. Według projektu podstawę taką ma stanowić zaświadczenie o przekształceniu wydawane przez właściwe organy. Nie określono jednakże ostatecznie terminu, w jakim zaświadczenia te mają być wydawane, a to niezmiernie istotne z praktycznego punktu widzenia.
Kiedy wejdzie w życie?
Od blisko roku toczą się prace legislacyjne nad projektem ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Przewidziane w nim regulacje pociągnąć mają za sobą znaczące skutki prawne i społeczne (chociażby uszczuplić majątki gmin). Początkowo zakładano, że ustawa zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2017r., następnie wskazywano termin 1 lipca 2017r., do niedawna terminem wejścia nowej ustawy w życie był dzień 1 października 2017r – co nie nastąpiło.
Aktualnie obowiązuje zatem „stara” ustawa. Z informacji zamieszczonych na oficjalnej stronie Rządowego Centrum Legislacji wynika, że projekt znajduje się obecnie na Stałym Komitecie Rady Ministrów, a ostatnie wprowadzane w nim zmiany miały miejsce 26 października 2017r. Zmianie uległa nazwa projektu ustawy, który jest procedowany aktualnie jako: projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów.
Jak jest aktualnie?
Projekt, projektem ale jaka jest aktualna sytuacja użytkowników wieczystych i jak należy postępować w sytuacji gdy zaistnieje, z różnych względów, potrzeba przekształcenia w prawo własności.
Sytuacja prawna związana z użytkowaniem wieczystym jest „kłopotliwa”. Po pierwsze szeroko dyskutowany rządowy projekt, który niebawem ma wejść w życie (ale nie wiadomo jeszcze kiedy), po drugie właściciele gruntów, a w szczególności gminy nie kwapią się w związku z tym do przekształcania, w oczekiwaniu na nowelizację. Po trzecie aktualnie obowiązująca ustawa z dnia z dnia 29 lipca 2005r. z późn. zm., została „skorygowana” wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca 2015r. opublikowanym 17 marca 2015r. (TK 29/13).
W obecnie obowiązującym stanie prawnym – „stara” ustawa, przy uwzględnieniu ww. wyroku Trybunału Konstytucyjnego – uzależnia możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności od kategorii nieruchomości, jakiej dotyczy prawo i tego czy zaliczamy się do kategorii osób uprawnionych do żądania przekształcenia.
Z żądaniem przekształcenia wystąpić może jedynie:
- osoba fizyczna, która w dniu 13 października 2005 r. była użytkownikiem wieczystym nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe lub garażem albo przeznaczonej pod tego typu zabudowę (oraz będąca użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej w ww. dacie),
- osoba fizyczna będąca w dniu 13 października 2005 r. użytkownikiem wieczystym nieruchomości uzyskanej w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo użytkownikiem wieczystym tzw. nieruchomości warszawskich, która uzyskała prawo na podstawie art. 7 tzw. dekretu Bieruta – bez względu na przeznaczenie nieruchomości,
- osoba fizyczna lub prawna będąca właścicielem lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, jeśli uzyskali prawo użytkowania wieczystego przed dniem 13 października 2005r. do nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub garażem lub na te cele przeznaczone,
- spółdzielnie mieszkaniowe jeśli uzyskały prawo użytkowania wieczystego przed dniem 13 października 2005r. do nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub garażem lub na te cele przeznaczone,
- osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób wskazanych powyżej.
Biorąc pod uwagę zakres oraz znaczenie społeczne i prawne regulacji jakich dokonać ma zapowiadana przez rząd ustawa oraz to, iż obecnie panuje stan niejakiego „zawieszenia” w tej materii, należy oczekiwać możliwie szybkiego wprowadzenia stosownych regulacji.